El Problema de la Vivienda Urbana en Cuba Objeto de Reclamaciones: Una Solución Dinámica.  

 

Por: Alberto Luzárraga.

 

El problema de la vivienda en Cuba es conocido de sobra. Derrumbes, propiedades en estado de grave deterioro, hacinamiento, falta de higiene. Todo ello provocado por el continuo déficit de construcción que nunca ha resuelto el gobierno. La 'solución' castrista ha sido crear un verdadero embrollo legal de 'derechos' conflictivos que en algunas ocasiones supuestamente conceden un 'derecho' de propiedad difícil de comprender o de usar normalmente. Si a ello añadimos el derecho de los antiguos dueños y/o sus herederos a las propiedades urbanas confiscadas y tomamos un enfoque puramente legalista el resultado es claro: daremos trabajo a un ejército de abogados por décadas mientras las propiedades se deterioran hasta el derrumbe.

La única solución viable es invertir en la construcción acelerada de nuevas viviendas y facilitar la reparación y mejoría de las existentes. Nada ocurrirá sin financiamiento. Y no habrá financiamiento sin seguridad jurídica. Ello implica una solución que considere y respete los derechos preexistentes y la realidad cubana actual.

No es tan difícil de lograr. A pesar de la demagogia castrista no existe un 'ejército' de 'exiliados radicales' ansiosos de recobrar de inmediato sus antiguas casas. La inmensa mayoría disfruta de mejores viviendas en buenas comunidades bien sea en Estados Unidos o en otros países. Además están muy al tanto de las condiciones que rigen en Cuba ya que remiten dinero a sus familias para que sobrevivan. Por ello, no les pasa ni un momento por la cabeza el absurdo pensamiento de que, en un estado de derecho, la gente pueda ser arrojada a la calle y menos por un gobierno provisional que deberá enfrentar una enorme cantidad de problemas sociales. Entiéndase bien: El discurso castrista es sólo otra forma más de propaganda y manipulación emotiva de la ciudadanía.

Este documento sólo examina el problema de las viviendas ocupadas que pudieran estar sujetas a reclamaciones entabladas por los dueños anteriores. Se trata de un asunto muy complicado con infinidad de variantes que es preciso entender a fondo. Por ello ofrecemos lo que sigue, simplemente como sugerencias e ideas, a fin de comenzar a pensar las bases de una legislación útil. En aras de la brevedad se presentan tan sólo los principios generales:

 

v      Todo propietario anterior de un inmueble urbano deberá acreditar su derecho ante un registro establecido al efecto. Existirá un plazo pasado el cual existirá la presunción de que no hay reclamación.

v      Se devolverán a los dueños o sus herederos los solares yermos. Si ha ocurrido un derrumbe se considerará como solar yermo.

v      Se reconoce un derecho de permanencia a todos los ocupantes de las viviendas, cuyo derecho será negociable por un precio de mercado, libremente contratado y pagado en efectivo. Se excluye de este derecho a la alta nomenclatura que detenta mansiones y a los extranjeros que han traficado en propiedades.

v      Si las partes (propietario y ocupantes) acuerdan la venta del derecho de permanencia el precio será pagado a una nueva entidad: "El Banco de Reconstrucción Urbana". Los ocupantes también podrán optar por designar al Banco como agente y dejarlo negociar por ellos en carácter de fiduciario.

v     Los ocupantes de las viviendas aceptarán mudarse a nuevas casas construidas por el Banco. El precio de venta del derecho de permanencia será tomado como parte del precio de la nueva vivienda y el resto será financiado con hipoteca. A fin de proteger al ocupante y hacer transparentes las operaciones el Banco publicará información de mercado basada en transacciones efectivas.

v      El derecho de los propietarios originales (y/o sus herederos o causahabientes) de viviendas confiscadas será reconocido con ciertas limitaciones. Habrá un período de tiempo durante el cual tendrán un derecho preferente para negociar con los ocupantes. Transcurrido el plazo sin actuar, dicho derecho caduca y el Banco se subrogará en el lugar y grado del propietario.

v      Las viviendas se asignarán mediante un escalafón cronológico. Quien primero negoció será el primero en recibir una nueva vivienda.

v     El Banco será el responsable del planeamiento urbano integral abarcando tanto la restauración de las viviendas antiguas como el diseño de las nuevas viviendas. Proveerá diferentes opciones según las necesidades familiares. Abrirá a concurso el diseño a fin de captar ideas de los arquitectos cubanos y podrá subcontratar la fabricación de los proyectos a terceros también mediante concurso.

v     El Banco captará recursos a base de los pagos recibidos, depósitos y préstamos suaves a largo plazo. Los depositantes participarán en loterías de viviendas.

v     Si el dueño anterior no está interesado en adquirir el derecho de permanencia puede solicitar que se le certifique el título de propiedad. Pero en ese caso debe aceptar reparar la propiedad para que esté en condiciones habitables, de acuerdo con los reglamentos del caso. Debe también responder de los gastos en que incurran los ocupantes por tener que cambiar de domicilio durante la reparación. Una vez terminada la reparación deberá someterse a la legislación de alquileres que exista y dar preferencia a los antiguos ocupantes. Si no cumple su compromiso en el plazo concedido, perderá su derecho de propiedad que pasará al Banco.

v      Si no existe acuerdo entre las partes o alguna de ellas deja de actuar durante el plazo concedido, el derecho de negociación pasará al Banco. El Banco podrá hacer lo siguiente:

a) Vender el derecho de permanencia al precio de mercado al dueño original o a sus cesionarios interesados en adquirir la propiedad o a terceros interesados. En dicho caso el producto pasaría al Banco a beneficio de los ocupantes. Si la venta consiste en el derecho de permanencia de los ocupantes, estos conservarán su derecho de comprar las nuevas viviendas promovidas por el Banco y se aplicará el precio como parte de la compra. Sólo habrán perdido la oportunidad de colocarse en un mejor lugar en el escalafón. En todo caso conservarán su vivienda hasta que se les provea de alojamiento adecuado en una unidad nueva.

b) Vender el derecho de nuda propiedad’ (así se llama a la propiedad sin posesión) entregando el precio al dueño original, o a sus sucesores o causahabientes adecuadamente registrados.

vComo consecuencia, la propiedad quedaría libre de reclamaciones y estaría apta para ser rehabilitada.

v     En caso de que nadie reclame la propiedad en el plazo concedido los ocupantes pueden optar por acceder al programa del Banco designándolo como agente de venta, vender su derecho de permanencia directamente, o permanecer en la vivienda, no hacer nada y recibir un título definitivo de propiedad.

v     Si existen varios ocupantes podrán comprarse sus respectivos derechos calculados a pro rata según el espacio que ocupen y podrán negociar juntos o por separado con el dueño del inmueble. 

Esta solución requeriría una legislación especial bien pensada porque afecta derechos de propiedad y de posesión, los limita, y estipula plazos perentorios. Pero se justificaría en obsequio de los resultados sociales que obtendría y los conflictos que evitaría. A saber: 

1- Reconocimiento de que existía un dueño anterior con un legítimo derecho, elemento indispensable para volver al estado de derecho.

2- Reconocimiento de un hecho ineludible: Existe un ocupante que tiene la posesión. Esa posesión tiene un valor económico para el dueño y por ello paga por obtenerla.

3-Se promueve un medio pacífico, consensual y práctico de resolver conflictos y se crean incentivos económicos para resolver problemas. No actuar tiene consecuencias prácticas y económicas. Para el propietario, porque vería el valor económico de su ‘nuda propiedad’ descender a un nivel muy bajo dados los gastos que tendría que asumir el comprador. Para el ocupante, porque perdería la oportunidad de acceder rápidamente a una mejor vivienda y hacerse de capital.

4-Se descongela la propiedad lanzándola al mercado. Se promueve así la construcción, el crecimiento económico y el empleo. Y además se integra con el planeamiento urbano.

5- Se traen fondos al país.

6- Se crean nuevos propietarios y se promueve el optimismo y la esperanza.

7-Lo más importante: se crea seguridad jurídica. No se cuestiona la posibilidad de devolver el uso y disfrute de la propiedad, simplemente se establece el método y los costos para recobrar la posesión. Sólo se afectan los derechos en caso de incumplimiento o por caducidad de la acción otorgada para ejercerlos. En todo caso se ofrecen protecciones y alternativas a los ocupantes de las viviendas.

8-Además es sabido que en un estado de derecho cuando se trata de recobrar la posesión los costos son inevitables pues los procedimientos judiciales son largos y a menudo costosos y pueden ser detenidos por leyes populistas. Es mejor diseñar un sistema en que los acuerdos económicos sean la pauta a seguir, a fin de resolver conflictos. 

Se han ofrecido otras soluciones pero tan sólo hablan de mantener el mismo estado de cosas y compensar a los propietarios. La realidad es que un país quebrado con deudas y problemas sociales enormes no está en condiciones de compensar adecuadamente a nadie. Por otra parte, no hacer nada y mantener todo tal y como está mientras se hace frente a las reclamaciones no ayuda a crear prosperidad pues de hecho esa actitud obstaculizaría el proceso de desarrollo urbano.

Cuba necesita progresar y la clave es hacer cosas nuevas, justas y positivas que den esperanza y creen objetivos a conseguir por nuestra población tan maltratada y desesperanzada. No debemos perder tiempo precioso en interminables disputas judiciales sobre un pasado que afectó a todos los cubanos en mayor o menor forma. El cubano tiene imaginación e iniciativa. ¡Usemos esas buenas cualidades! 

 

 

 

AL/2004 Versión preparada para Herencia. Originalmente publicado en: http://www.futurodecuba.org.

Se autoriza la reproducción citando la fuente original y el autor.